Недвижимость на Пхукете    Вопросы-ответы

Дорогие друзья!

К нам часто обращаются с вопросами о правилах владения и покупки недвижимости в Тайланде, о связанных с этим налогах, сборах и текущих расходах на содержание, о порядке оплаты стоимости квартиры, вариантах длительного проживания в стране и т.д.

Мы постарались собрать самые популярные вопросы на этой странице и дать на них четкие и понятные ответы. Если после прочтения данных ответов у вас все еще остались вопросы, пожалуйста, напишите их в специальной форме на этой странице. Мы постараемся быстро и полно на них ответить.

Почему выгодно покупать недвижимость в Тайланде?

В невероятно многообразном рынке недвижимости Тайланда, где практически все новые объекты создаются лучшими специалистами по проектам международно признанных архитекторов, покупка иностранцами недвижимости является самым простым и безопасным способом комфортно проживать в этой благодатной стране и одновременно иметь выгодные инвестиции.

До недавних пор основными покупателями недвижимости являлись граждане Великобритании, США, Германии, Швеции, Норвегии. Несколько лет назад к ним прибавились россияне, с тех пор рост числа наших соотечественников, желающих приобрести недвижимость в Тайланде, ежегодно бьет рекорды других стран, увеличиваясь в геометрической прогрессии.

Стоит заметить, что все многоэтажные дома, виллы, особняки очень аккуратно вписаны в природный пейзаж и существуют в полной гармонии с природой. Очень много внимания при строительстве уделено комфорту и экологии с тем, чтобы человек чувствовал себя в безопасности.

Аренда 2-этажного полностью меблированного особняка с кондиционерами, 3 спальнями, 3 ванными и европейской кухней может стоить от 1.500 до 8.000 долларов США в месяц. Аренда меблированной квартиры в европейском стиле с 1 спальней, просторной кухней, современной ванной и большим балконом с видом на море – от 500 долларов США в месяц.

Для сравнения, проживание в среднем отеле уровня 3-4-х звезд обойдется от 500 до 1.000 долларов США в неделю на человека.

В среднем, жилье ежегодно дорожает на 15-40% (по другим данным, динамика еще выше). Этот аргумент обычно становится определяющим при принятии решения о приобретении недвижимости как инвестиционного проекта.

Как купить дом или квартиру в кондоминиуме?

Дома (виллы) и квартиры в кондоминиумах могут быть приобретены иностранцем на его собственное имя или на компанию. Для квартир действует правило, что иностранные собственники имеют право владеть не более, чем 49% от общей площади всех квартир в одном здании (блоке) кондоминиума соответственно.

В Тайланде также действуют требования по подтверждению законности средств, на которые приобретается недвижимость. Средства для покупки дома (квартиры) должны быть переведены на расчетный счет покупателя или продавца в Тайланде. В назначении платежа должно обязательно быть указано «Для покупки дома (квартиры)», а банк со своей стороны должен заполнить форму Foreign Exchange Transaction.

Форма FET – это официальный документ таиландского банка о поступлении денег на местный расчетный счет. Этот документ должен подтверждать, что единственным предназначением этих финансовых средств является покупка недвижимости.

После сбора всех необходимых документов, они подаются в соответствующий департамент. По окончании процедуры регистрации покупатель объекта получает сертификат, который документально подтверждает его право собственности. Кроме того, этот документ содержит раздел, в котором детально прописано, какой процент прав на коммунальную собственность приходится на долю покупателя.

Можно ли иностранцам покупать землю?

Тайское законодательство запрещает иностранцам приобретение земли в собственность, если с родной страной иностранца не подписано специальное межправительственное соглашение, которое позволило бы гражданам этой страны владеть землёй в Таиланде. Но… Таиланд не имеет ни с одной страной такого соглашения. Тем не менее, постоянный рост стоимости земли и увеличение количества желающих приобрести или построить дом в этой райской стране позволили юристам все-таки найти способы оформления земли в иностранную стобственность, а властям не замечать этого противоречия.

Есть два самых популярных варианта владения иностранцем тайской землей: первый — получение земли в пролонгируемую аренду на 90 лет, второй – приобретение земли на резидентную (тайскую) компанию.

В первом случае иностранец оформляет аренду земли на 30 лет и получает преимущественное право перезаключение контракта еще на 2 периода по 30 лет каждый. В контракте строго оговариваются сроки действия и дата продления, указывается, что оплата за аренду была внесена за 30 лет вперёд. Контракт должен содержать пункт, в котором будет указано, что вы имеете право выкупить землю, если законодательство Тайланда когда-нибудь разрешит покупку земельных участков иностранцами. Право аренды можно оформить на любое другое лицо в том же порядке, как для переоформления собственника.

Второй вариант предусматривает регистрацию в Тайланде компании для приобретения на нее земли. При этом инфостранец не может владеть в компании долей не более 49%. Благодаря юридическим уловкам, большую часть ограничений для иностранца по единоличному управлению компанией можно обойти и получить всю власть над компанией-собственником земли. Это значит, что владеть такой компанией — значит владеть землей. Однако, необходимо отметить, что невозможно устранить все возможные риски потери контроля над такой компанией или признания сделки по проборетению земли через владение компанией ничтожной.

Какие налоги платятся при покупке недвижимости в Тайланде?

Тайская налоговая система отличается низкими ставками налогов на недвижимость и землю. При покупке недвижимости через компанию ставки будут более высокие, чем через частное лицо. Также стоит учитывать и то, что сумма налогов может быть снижена в том случае, если перед продажей собственностью пользовались не менее года, если продавец владеет собственностью больше пяти лет либо она получена в наследство.

При приобретении или продаже недвижимости в Таиланде должны быть оплачены следующие налоги (пошлины):

1. Cбор за регистрацию (Registration fee) составляет 2% от оценочной стоимости земельного участка.

2. Специальный бизнес налог (Special Business tax) составляет 3,3% от оценочной или от продажной стоимости объекта, в зависимости от того, какая сумма выше. Этот налог платится продавцом, если продажа происходит менее чем через 5 лет после покупки объекта.

3. Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от оценочной или от продажной стоимости; для расчета используется та сумма, что больше. Гербовый сбор не платится, если подлежит уплате Специальный бизнес налог.

4. Налог с продаж (Withholding tax) рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью и индивидуальной ставкой подоходного налога. На практике налог составляет от 1% стоимости недвижимости с низкой и средней стоимостью до 3% стоимости недвижимости с высокой стоимостью.

Тайская система налогообложения недвижимости базируется на стоимости недвижимости, нормативно установленной местным учреждением по земельным участкам, а не на фактической рыночной цене. В принципе, не существует четких правил, кто должен платить какие налоги, регистрация недвижимости просто является частью процесса ее продажи. На практике покупатель и продавец чаще всего делят расходы по регистрации сделки пополам.

Как обычно происходит оплата за купленную недвижимость?

1. При приобретении уже возведенного строения или квартиры покупатель обычно оплачивает до 50% от стоимости объекта на момент заключения договора купли-продажи, а оставшуюся сумму – после оформления на него права собственности на объект.

2. Оплата за приобретаемую недвижимость, которая находится в процессе строительства, обычно разбивается на этапы.

2.1. Определившись со своим выбором, покупатель вносит депозит (около 1-3% от цены объекта продажи) чтобы забронировать объект за собой. В течение оговоренного с продавцом времени (обычно не более 1 месяца со дня оплаты депозита) необходимо заключить договор купли-продажи и оплатить 15-20% стоимости объекта.

2.2. Оставшаяся сумма разбивается на части и оплачивается по мере выполнения продавцом отдельных этапов строительства.

2.3. Иногда стороны договариваются, что последняя сумма платится непосредственно при оформлении на покупателя права собственности на недвижимость.

Сколько стоит содержание купленной квартиры?

Стоимость обслуживания квартиры после ее приобретения состоит из ежемесячных сборов на содержание общей территории (от 50 долларов США в месяц) и коммунальных платежей (4-6 бат за киловатт электричества и около 40 бат за куб.м. воды).

Точный размер суммы за содержание квартиры зависит от многих факторов, таких как место расположения дома, размер квартиры, количество кондиционеров и режим их работы, а также набор предоставляемых кондоминиумом услуг и т.д.

Дает ли покупка недвижимости право на проживание в стране?

К сожалению, сейчас покупка недвижимости в Тайланде не дает никаких преференций или права на получение гражданства, вида на жительство или долгосрочную визу.

Россияне могут пребывать в Таиланде до 30 дней без получения визы. При въезде в страну в аэропорту Бангкока в паспорте ставят отметки о въезде и выезде. Въехавшим по туристической визе предоставляется право пребывания в стране до 60 дней с правом продления без выезда еще на 30 дней.

Желающие поработать в Тайланде могут получить трехмесячную или годовую визы с правом ведения трудовой деятельности (после получения разрешения на работу – work permit). Люди, достигшие 50-летнего возраста, вправе оставаться в стране в течение года (с продлением неограниченное число раз) на основании специальной пенсионной визы.

Какие таможенные правила ввоза и вывоза товаров действуют в Тайланде?

Запрещен экспорт любых изображений Будды, антиквариата и предметов искусства без наличия лицензии от соответствующего департамента в правительстве Тайланда. Если Вы купили какое-либо драгоценное изделие в магазине, Вам должны выписать лицензию на вывоз этих изделий из страны.

Туристам разрешено ввозить и вывозить из Тайланда изделия из золота, экспорт и импорт неювелирного золота разрешается только при наличии лицензии Министерства финансов Тайланда.

Запрещено ввозить и вывозить из Тайланда следующие вещи:
— наркотики;
— порнографическую литературу;
— оружие (без разрешения полиции);
— некоторые виды растений и животных.

Summary
Популярные вопросы и ответы по теме покупки недвижимости на Пхукете, Таиланд.
Article Name
Популярные вопросы и ответы по теме покупки недвижимости на Пхукете, Таиланд.
Description
Сборник популярных вопросов, которые обычно задают нам наши клиенты при покупке объекта недвижимости на Пхукете.
Author
Publisher Name
East West Недвижимость
Publisher Logo