Недвижимость на Пхукете    Правовой минимум для покупателя жилья в Таиланде

House key

Порой иностранцу сложно разобраться в хитросплетениях юридических норм и правил, которые регулируют поиск и покупку недвижимости в Таиланде. Попробуем разобраться вместе.

В Таиланде существует незыблемое правило: земля не может принадлежать иностранному лицу на праве собственности. Подобные правила существуют в Китае, Вьетнаме, Швейцарии, Чехии, в любимой россиянами Болгарии и других странах.

Какой же существует выход, если вы захотели купить себе немного тайской земли или дом вместе с землей?

Самый простой и законный способ – долгосрочная аренда земельного участка. Максимальный срок аренды в Таиланде — 30 лет, при этом в договоре обычно предусматриваются еще два срока продления по 30 лет. Итого — 90 лет. Довольно просто и безопасно. Обратите только внимание на условия продления аренды, изложенные в договоре. Там должно быть указано четко и понятно, что арендодатель не имеет право не перезаключить договор аренды на новый срок, если арендатор не нарушал условия договора.

По сложившейся на острове практике продаж вам могут предложить и другие способы оформления земли, коих может быть множество. Вот два основных:

1. Открытие компании с вашим участием,

на которую будет оформлен земельный участок. Законодательство Таиланда действительно не запрещает тайским компаниям владеть землей, но следует знать, что в такой компании должно быть не менее 51% акций, принадлежащих на праве собственности тайским гражданам, которые реально участвуют в компании. В случае выявления номинального владения акциями в целях получения иностранцем 100% контроля над землей, такая сделка может быть признана фиктивной и, как следствие, недействительной, а участники понесут административную и/или уголовную ответственность.

2. Покупка акции оффшорной компании,

которая в свою очередь является акционером тайской компании, владеющей землей. У данного способа те же недостатки, что и у предыдущего. Более того, в этом случае вы не будете иметь на руках никаких документов на землю, кроме документа о покупке акции оффшорной компании.

Следует также учесть, что у права владения землей в Таиланде существуют разные статусы (Titles) – Chanote, Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3 и другие. Наиболее полный статус владения и распоряжения землей – это Chanote, он же позволяет иметь наиболее точное определение местоположения участка. Остальные статусы, указанные выше, также позволяют приобретать землю, но с некоторыми ограничениями и без точной привязки к местности. Операции с земельными участками обязательно должны регистрироваться в Земельном департаменте соответствующего района. Переход права владения на срок не более 3 лет не подлежит регистрации.

В связи с тем, что земельные участки в Таиланде перешли в свободное обращение довольно давно, очень важно проверить историю приобретаемой земли на предмет судебных споров, банковских залогов и правопреемства. Земля, расположенная у берега моря и на территории природных заповедников не подлежит отчуждению.

head_gallery2Виллы в Таиланде могут быть оформлены на праве собственности, как на иностранное частное лицо, так и на иностранную или тайскую компанию. В Таиланде нет никаких ограничений на количество или общий размер домов, приобретаемых иностранцами. Так как приобретаемая вами вилла неразрывно связана с земельным участком, который не может быть вашей собственностью, важно юридически правильно закрепить свои права на дом и предусмотреть в договоре аренды земли соответствующее положение, регулирующее статус дома в случае досрочного расторжения или не продления договора аренды на новый срок.

Если дом передается вместе с мебелью, до заключения договора купли-продажи желательно согласовать, подписать и сделать неотъемлемой часть договора список всех предметов мебели, которые передаются вместе с домом. При продаже виллы, в момент регистрации сделки или на момент вселения в дом (в зависимости от того, какое из этих событий произошло ранее) продавец должен предоставить покупателю справку об отсутствии у него задолженности по оплате за коммунальные услуги и обслуживание общей территории, а также передать архитектурный план дома.

Документом, подтверждающим право на дом, является договор купли-продажи, заключенный на тайском языке по утвержденной форме и заверенный красной печатью Земельного департамента. Вместе с документами на дом продавец должен передать покупателю домовую книгу (Blue Book или Tabien Baan), где должны быть указаны все лица, проживающие в доме. Не пугайтесь, если после оформления сделки в книге не указано никого проживающего – по правилам заполнения этого документа в него включается только информация о проживающих в доме тайцах.