Недвижимость на Пхукете    Наследование права аренды в Таиланде

Давайте сегодня исследуем вопрос, связанный с наследованием права аренды в Таиланде, совместно с юристами компании DUENSING KIPPEN.

Хорошо известно, что владение иностранцами землей в Таиланде ограничено. Таким образом, долгосрочная аренда часто является для иностранца наилучшим вариантом инвестиции в землю. Однако, некоторые утверждают, что, если арендатор умирает в течение срока аренды, то любой преемник такого арендатора не имеет законного права наследовать оставшийся срок аренды.

Положения Гражданского и Коммерческого Кодекса Таиланда (“CCC”), регулирующего аренду в Таиланде, умалчивают о том, может аренда быть наследуемой или нет — они не говорят, что может, но и не утверждают, что не может. Таким образом, нам необходимо искать, в первую очередь, положения закона, которые регулируют наследование, а затем смотреть как они применяются к положениям, регулирующим аренду.

Наследование или «преемственность» регулируется Разделом 1599ff CCC. Раздел 1599 ССС гласит, что «когда человек умирает, его имущество переходит к преемникам.» Следующий далее Раздел 1600 ССС определяет «имущество» следующим образом: 

«Согласно положениям настоящего Кодекса, имущество умершего включает его собственность любого вида, а также его права, обязанности и обязательства, за исключением тех, которые в силу закона или по своей природе являются исключительно его личными.»

Основанием для такого исключения является то, что права и обязанности, затрагивают кого-то еще, третью сторону с другой стороны прав и обязанностей умершего — если такая сторона согласна предоставить право или принять обязанности покойного, в особенности потому что, она вела дела с определенным лицом, права и обязанности которого являются «исключительно личными» и не должны передаваться или обременять преемника. Следовательно, чтобы быть наследованной, аренда не должна быть «исключительно личным» правом.

Если затем мы обратимся к тому, как это применяется к аренде, то увидим, что закон не определяет аренду (или то, что закон относит к «найму имущества») как «личное право». Однако, в некоторых случаях, аренда может интерпретироваться как «исключительно личная» в силу характера данной арендной сделки. У арендодателя наверняка есть интерес, кто арендует его собственность.

Вот почему владельцы квартир, например, проверяют своих потенциальных арендаторов, прежде чем заключить с ними соглашение. Они хотят убедиться, что лицо, выбранное ими, будет бережно обращаться с их собственностью; и закон признает это. Раздел 544 ССС утверждает, что:

«До тех пор, пока иное не предусмотрено договором найма, арендатор не может сдавать в субаренду или передавать свои права в целом или в части имущества третьему лицу.»

Таким образом, закон предполагает, что права арендатора носят исключительно личный характер и что арендодатель не дает такие права кому-либо еще. Статья ссылается на дело Верховного Суда Таиланда, которое подтверждает такое понимание закона [Dika № 1008/2537 (1994)]; и мы согласны с таким пониманием.

Налоги и сборы в Таиланде, правила

Однако, закон также определяет, что такое начальное предположение не может применяться в каждом случае: “…до тех пор, пока иное не предусмотрено договором.” В договоре аренды, о котором идет речь в деле Верховного Суда, упомянутом выше, такого положения не было; для арендатора не было предоставлено «иного положения», отчуждающего аренду любому лицу по желанию арендатора, без дополнительного согласия арендодателя.

Закон предполагает, что договор аренды может предусматривать иное. Вступая в отчуждение («статья о преемственности», в случае наследования) в договоре аренды, арендодатель уступает защиту, предоставленную ему, согласно Разделу 544 ССС, которая запрещает любой третьей стороне, специально не выбранной арендодателем, становится новым арендатором.

Арендодатель соглашается с арендатором, что право, которое он предоставляет арендатору не является личным правом — они «предусматривают иное», что аренда не является «исключительно личной» и что арендодатель не нуждается в презумптивной защите закона для контроля того, кто владеет имуществом, согласно договору аренды. Иными словами, таким положением стороны «деперсонализируют» аренду и, таким образом, делают ее наследуемой.

Мы также отмечаем, что Земельное Управление, по-видимому, интерпретирует закон в соответствие с тем, что мы изложили выше.

Таким образом, административные нормы Земельного Управления позволяют регистрацию передачи недвижимости преемнику как «новому» арендатору, если договор аренды предусматривает, что арендодатель и начальный арендатор «согласовали иное», то есть указали в договоре, что аренда может свободно передаваться преемникам арендатора.

Учитывая изложенное выше, подытожим — внимательно читайте договор, вносите указанные поправки и будьте здоровы!

Summary
Наследование права аренды в Таиланде
Article Name
Наследование права аренды в Таиланде
Description
Правовой анализ ситуации с наследованием права иностранца на аренду объекта недвижимости его наследниками, разбор сложных моментов, советы.
Author